Факторы, воздействующие на рынок недвижимости

Развитие рынка недвижимости определяется:

• экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

• финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития реги­она (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером ра­бочих мест;

• взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической пер­спективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоя­нии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факто­ров, определяющих социально-экономическое развитие как страны в це­лом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политичес­кую стабильность. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость» (рис.1).

Рис.1. Причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости[4]

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости:

1.1 - нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;

1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки с недви­жимостью; 1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

2. Общеэкономическая ситуация:

2.1 - производство национального дохода;

2.2 - объем промышленного производства;

2.3 - занятость трудо­способного населения;

2.4. - ставки доходности финансовых активов;

2.5 - платежный баланс страны;

2.6 - состояние торгового баланса;

2.7 - притоки капитала;

2.8 - оттоки капитала;

2.9 - рост доходов населе­ния;

2.10 - индекс потребительских цен.

3. Микроэкономическая ситуация:

3.1 - экономическое развитие ре­гиона;

3.2 - диверсификация занятости работоспособного населения;

3.3 - экономические перспективы развития региона;

3.4 - притоки капита­ла в регион;

3.5 - оттоки капитала из региона.

4. Социальное положение в регионе.

4.1 - возможность межэтниче­ских и военных столкновений;

4.2 - отношение к частному капиталу;

4.3 - отношение к иностранному капиталу;

4.4 - устойчивость политики администрации региона;

4.5 - уровень безработицы в регионе;

4.6 - попу­лярность проводимой администрацией региона политики.

5. Природные условия в регионе:

5.1 - экологическое положение в ре­гионе;

5.2 - наличие развитой инфраструктуры.

Как видно на рис.1, решающая роль принадлежит макроэкономи­ческим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэко­номическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономиче­скими факторами. Такова основная характеристика факторов, влияющих на рынок недвижимости.