Оценка общего накопленного износа

Теория оценки недвижимости выделяет три основных метода расчета износа:

1) Метод рыночной выборки;

2) Метод срока службы;

3) Метод разбивки.

В методе рыночной выборки

используются рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего (экономического) старения.

Рассмотрим использование метода рыночной выборки на следующем примере, который предполагает передачу безусловного права собственности:

Таблица 2.2. [6]

В приведенном примере узкий диапазон процентных значений износа от 30,8% до 38,2%, поэтому его не следует пересчитывать в годовую величину. Если полная восстановительная стоимость оцениваемого здания составляет $270 000, а нома износа рассчитана как средняя арифметическая на уровне 35,3% от полной восстановительной стоимости, то стоимостная величина износа составит $95 400.

Метод срока службыбазируется на требовании инвестора о 100% амортизации здания в течение срока его экономической службы, так как это обеспечивает полный возврат инвестированного капитала. Поэтому до окончания срока экономической службы износ не может быть 100%-ным. В данном методе действительный возраст и срок экономической службы здания являются основными понятиями, которые использует оценщик. Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы. Сумма износа рассчитывается последующим умножением этого коэффициента износа на величину полной восстановительной стоимости.

Пример использования метода срока службы на основе следующей информации:

Таблица 2.3. [6]

Общая норма износа определяется делением действительного возраста 15 лет на общий срок экономической службы 60 лет и составляет таким образом 25%. Следовательно, величина износа зданий составит: