Динамика стоимости объекта недвижимости в течение жизненного цикла(Стоимость как функция от времени)

а. Динамика стоимости в зависимости от накопленного физического износа.

Как известно, содержанием жизненного цикла является изменение во времени (динамика) полезности. Началом жизненного цикла служит момент появления возможности использования блага для удовлетворения потребности. Используется ли благо на самом деле, значения не имеет, главным является наличие у него полной меры полезности (U).

Таким образом, для начала жизненного цикла имеет место условие U=Umax. Окончанием же цикла является момент исчерпания полезности, полного потребления блага, когда U=Umin=0. Продолжительность жизненного цикла фактически совпадает со сроком физической жизни экономического блага. Это вполне естественно, ибо U отражает совокупность потребительских характеристик блага, имеющих натурально-вещественную основу. Если U=0, то, следовательно, потребительские свойства блага утрачены, а это означает, что необратимые изменения произошли с самим его «физическим телом», - вещь, как таковая, перестала существовать.

Логичным является предположение, что утрата полезности происходит во времени не равномерно, а нарастающими темпами. Связано это с тем, что в процессе использования в «физическом теле» экономического блага (вещи) накапливаются различные повреждения, которые с определенного момента приобретают неустранимый, а затем и необратимый характер. По мере возникновения, накопления и развития деформаций объект недвижимости постепенно утрачивает способность воспринимать нагрузки, т.е. происходит последовательное уменьшение первоначальной прочности. Принципиальное значение прочности заключается в том, что именно ею определяется длительность периода использования объекта недвижимости, т.е. продолжительность физической жизни объекта. Соответственно остаточная прочность определяет «период дожития», т.е. оставшийся срок возможного использования объекта (tост=tнорм – tхрон, где tхрон – хронологический возраст объекта, tнорм =f(Прочнmax ), tост =f(Прочност)).

Исходя из того, что объект недвижимости представляет собой прежде всего вещь, утрата прочности должна пониматься как накопление физического износа. Иначе говоря, степень утраты первоначальной прочности является мерой накопленного физического износа, т.е. -∆Прочн ≡ +∆Ф, где Ф – физический износ. Принимается, что степень утраты первоначальной стоимости объекта недвижимости (Сt=0, С0) количественно совпадает с величиной накопленного физического износа Ф, т.е.:

-∆Прочн ≡ +∆Ф ≡ -∆ С0

Основная проблема заключается в том, что -∆Прочн=f(t) носит нелинейный характер, отличается сложной динамикой.

В практике экономического анализа применяется упрощенная модель линейной амортизации. Целью амортизации является финансирование простого воспроизводства, т.е. за период использования объекта недвижимости (к моменту наступления tнорм) должна быть накоплена сумма, достаточная для воссоздания аналогичного объекта. Принимается, что темп накопления Ф в течение (0, tнорм) происходит с одинаковым темпом, т.е. линейно.

∆Фгод=const=100%(1)\ tнорм

∆Cгод=Ам= С0\ tнорм

Сt(ост)= С0 - С0\ tнорм * tхрон

Сост= С0 (1-Ф);Ф= tхрон \tнорм

С учетом изложенного, структурно- логическая схема анализа С=f(t) может быть представлена следующим образом:

const

б. Динамика полезности и стоимости

Дело в том, что жизненный цикл экономических благ отличается от классической модели циклических процессов. Согласно этой модели цикл имеет 3 последовательно сменяющих друг друга стадии: рост→стабильность→спад. Потребление (использование) экономического блага и жизненный цикл его существования начинаются при U=Umax. Это означает, что стадия роста у экономических благ отсутствует и сам жизненный цикл имеет двустадийный характер: стабильность→спад. Отметим также, что для целого ряда экономических благ период использования весьма ограничен, и жизненный цикл оказывается «свернутым» в точку: утрата полезности происходит одномоментно от U=Umax до U=0, и при этом, как правило, экономическое благо перестает существовать физически[7].