Развитие оценочной деятельности в России

Городские и земские управы с самого начала своего существования вели учет недвижимых имуществ. Для определения ценности земель применяли установленную цену выкупа земли крестьянами, а оценка городской недвижимости производилась на основании показаний владельцев.

С увеличением объемов работ в некоторых земствах стали создавать специальные статистические бюро, в том числе и выполнявшие оценочные работы.

В 70-80-х гг. XIX в. начинается постепенное статистическое исследование недвижимого имущества в отдельных губерниях. Однако специально для целей оценки работы проводились только Черниговской, Херсонской и Нижегородской губерниями.

Более чем 30-летний опыт русских ученых позволил сформулировать четкие нормативные инструкции для выполнения практической оценки и заложил основы методологии, которая впоследствии дополнялась и корректировалась.

Основные концепции оценочной статистики как науки, призванной обеспечивать решение задач оценки недвижимости, были сформулированы в следующем виде:

o Оценочная статистика является самостоятельной наукой, определяющей степень доходности и ценности недвижимого имущества в данной местности и в данный момент;

o Изучаемая оценочной статистикой ценность недвижимости должна пониматься не как абстрактная величина, а как продукт общественного труда, увеличивающийся по мере общественно-экономического развития данной страны;

o В силу необходимости постоянного отражения изменяющихся характеристик общественно-экономического развития оценочная статистика должна постоянно совершенствоваться в изучении факторов доходности и ценности недвижимости.

В рамках основных концессий были разработаны и постоянно совершенствовались конкретные методы сбора и обработки информации для целей оценки, позволяющие вырабатывать соответствующие методики[3].

К исходу второго тысячелетия имущественные отношения в России радикально изменились. По данным Л. Макаровича (1999) Государственная и муниципальная собственность сократилась с 91% в 1991 г. до 40% в 1997 г. Доля других форм собственности возросла почти в семь раз — с 9 до 60%. В общем объеме госу­дарственной и муниципальной собственности удельный вес феде­ральной уменьшился с 66 до 45%, у субъектов РФ он сохранился на уровне 15—17%. а в муниципальной — увеличился с 18 до 39%. В общем объеме негосударственной собственности смешан­ная собственность составляет 60%, исключительно частная около 40%. На настоящий момент в накопленном основном капитале и инвестициях в него на федеральную приходится, соответственно, 20,7 и 11%, субфедеральную — 18,3 и 7,5, муниципальную — 17,2 и 5, смешанную российскую — 35,3 и 49, частную — 18,2 и 21, смешанную иностранную — 0,8% и 3%[4]. В процессе разгосударствления условно можно выделить не­сколько этапов. При этом необходимо констатировать, что гра­ницы этих этапов размыты и часто последующий этап начинал­ся в недрах предыдущего.

В 1996—1998 гг. перераспределение имущественных прав ча­стью «сверху», частью «снизу» протекало в русле хоть каких-то правил и легальных процедур. Положения, сформулированные в законе «Об акционерных обществах», других нормативных актах по приватизации и рынку ценных бумаг позволили крупным компаниям в топливно-энергетическом комплексе и остальных секторах относительно бесконфликтно консолидировать кон­троль в своих прежде нестабильных конгломератах. Однако это не исключило произвола, когда в схватке за активы сталкива­лись интересы олигархических банков, корпораций, естествен­ных монополий, иностранных инвесторов, региональных и федеральных властей. Достаточно вспомнить о «войне компрома­тов» и скандалах вокруг известных корпораций, нефтяных ком­паний, металлургических предприятий во время залоговых и ин­вестиционных конкурсов. Противоборство препятствовало уста­новлению цивилизованного, корректного с точки зрения закона регулирования прав собственности.

В недавнем прошлом (да и в настоящее время тоже) в част­ном и смешанном секторах при переделе собственности широко использовались различные полулегальные приемы: в акционер­ных обществах мешали проводить аудит; акционеров дезинфор­мировали о сроках и повестке общего собрания; обладатели мелких пакетов дискриминировались при выплате дивидендов, при переходе на единую акцию. Последний прием часто приме­нялся для «разбавления» долей нежелательных акционеров и управленцев, для перераспределения подписного капитала.

В названных целях практиковалось дробление акций, выпуск конвертируемых облигаций, размешавшихся среди «своих». Что­бы нейтрализовать внешнего инвестора, имеющего свыше 25% голосующих акций и, соответственно, его право вето на допол­нительный выпуск бумаг, устанавливались специальные цены, а активы перераспределялись между дочерними и материнскими структурами АО, принося в жертву интересы мелких пайщиков.