Общая характеристика оценки недвижимости

Оценка недвижимости

– операция по определению стоимости объекта [5]. Величину стоимости объекта необходимо знать для:

· Осуществления купли-продажи объекта;

· Определения налогооблагаемой базы;

· Решения вопросов ипотечного кредитования;

· Аренды;

· Страхования;

· Переоценки основных производственных фондов предприятия;

· Осуществления объективной приватизации;

· Привлечения иностранных инвестиций и др.

Оценка одна из важнейших функций маркетинга и системы управления недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью. Оценить недвижимость – значит определить рыночную стоимость объекта.

Рыночная стоимость недвижимости

– наиболее вероятная цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект недвижимости в

условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и ситуации на рынке. [5] На рыночную стоимость недвижимости влияют многие факторы, но в первую очередь спрос и предложение, качество недвижимого имущества и место его расположения. Известна первая заповедь инвестора: местоположения, местоположение и еще раз местоположения – вот что действительно важно.

В свою очередь на спрос и предложение влияют следующие факторы:

· Уровень и динамика доходов населения;

· Дифференциация населения по уровню доходов;

· Состояние экономики страны и отдельных субъектов хозяйствования;

· Доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;

· Уровень развития ипотечного кредитования;

· Цены на рынке недвижимости;

· Степень риска инвестиций в недвижимость;

· Стоимость строительства;

· Налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц – налог на имущество, на прибыль, земельный налог и др.);

· Условия окружающей среды (уровень развития социальной инфраструктуры: обеспеченность транспортными сетями; экологическая обстановка) и др.

Взаимодействие отмеченных факторов в конечном итоге определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости, а следовательно, и рыночную стоимость объекта недвижимости.

Массовая и индивидуальная оценка недвижимости

Различают индивидуальную и массовую оценки недвижимости.

Индивидуальная оценка

- оценка конкретного объекта недвижимости на конкретную дату. Рассмотрим, чем отличается массовая оценка от индивидуальной, какое между ними сходство, и каковы области применения различных методик оценки недвижимости.

В фундаментальном учебнике Международной Ассоциации налоговых оценщиков “Организация оценки и налогообложения недвижимости” под общей редакцией Дж.К. Эккерта дается следующее определение:

Массовая оценка

- это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа.

Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.

Область применения массовой оценки

Определение “массовая” относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские специалисты-оценщики.

Следствием ошибочного понимания сочетания слов “массовая оценка” явилось противопоставление массовой и индивидуальной оценки, искусственное различение недвижимости жилого назначения и коммерческого и производственного назначения. При этом жилье считается объектами массового характера, а нежилые объекты описываются как объекты индивидуальные, плохо поддающиеся стандартизации, стоимость которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфических факторов. Это не совсем так.