Общая характеристика оценки недвижимости

Этапы массовой оценки

Процесс массовой оценки имеет следующие основные этапы:

· постановка задачи

· предварительное обследование и анализ объекта

· сбор данных, анализ рынка и выявление наиболее эффективного использования

· построение и калибровка модели

· тестирование, контроль качества и уточнение результатов оценки.

Содержание этих этапов отличаются от индивидуальной оценки в основном из-за разницы в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.

Постановка задачи при массовой оценке предполагает:

· дентификацию объектов, которые подлежат оценке. Идентификатором может быть адрес, описание прав или кадастровый номер участка;

· уточнение правового статуса объекта (какие права оцениваются - собственности, аренды, на пользование воздушным пространством и т.д.);

· согласование целей оценки (например, рыночная стоимость, для целей налогообложения);

· согласование даты оценки - на какую дату производится переоценка.

Предварительное обследование и анализ объекта:

· Определяется точное местоположение (объект идентифицируется в соответствии с юридическим описанием)

· Составляется полное описание характеристик объекта недвижимости (земельный участок, основные количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, этажность, наличие пристроек, износ и т.д.)

· Рассматривается и фиксируется локальное окружение объекта (принимается во внимание характер окружающей застройки, наличие заводов, парков и т.п., многолюдность места, особенности прилегающих улиц)

· Проводится сбор информации об объекте и местоположении среди местных жителей и служащих

· Предварительно определяется наиболее эффективное использование объекта

Предварительный анализ и описание объекта не ограничивается указанными пунктами, они определяются, как правило, конкретной ситуацией на рынке. Так, достаточно бессмысленно описывать идущий на снос частный дом, который покупают лишь ради приобретения прилегающего участка земли, в этом случае основное внимание должно уделяться расположению объекта и насыщенностью инфраструктуры земельного участка.

Анализ рынка

Анализ рынка в массовой оценке имеет целью изучение всех факторов спроса и предложения, оказывающих влияние на формирование и динамику цен. Первый этап - качественный анализ рынка и выделение характеристик, которые влияют на цены, но количественную меру их влияния определить невозможно. Эти характеристики не войдут в модель оценки, хотя будут задавать внешние ограничения ее точности. Например - изменение политической ситуации или налоговой политики нельзя учесть в формуле, но они сильно влияют на рынок.

Второй этап - выделение характеристик, по которым можно собрать информацию и определить количественное влияние на цену. Качественный анализ проводится по группам факторов и уровням их влияния.

В целом, основные факторы можно свести в таблицу (перечень примерный и должен дополняться в зависимости от конкретной ситуации):

Таблица 1.1.

Анализ рынка: примерный перечень основных факторов [7]