Этапы становления рынка недвижимости в России

Обобщение опыта становления рынка недвижимости в России позволяет выде­лить три основных этапа этого процесса, по мере которых рынок начинает приоб­ретать все более и более зрелые черты. Приводимая ниже таблица 2 позволяет про­следить, как изменялись некоторые важные характеристики рынка на этих этапах.

Таблица 2. Основные этапы становления рынка недвижимости в России[6]

.

Комментируя данные таблицы, хотелось бы обратить внимание на следующее. Как видно из нее, характерная черта становления рынка — быстрый рост цен в нача­ле периода и его затухание и даже падение к концу периода. Если в 1991 г. они составляли в обеих столицах примерно $20—50 за м2 общей площади квартиры, то к концу 1992 г. в Москве они составили около $700, а в Петербурге — около $300 за м2 общей площади. В 1993 г. темпы роста заметно упали, но, тем не менее они оставались довольно существенными. К январю 1994 г. в Москве они выросли до $900, в Петербурге до $400—450, т, е. примерно на одну треть. Известным рост на­блюдался м и 1994 г., но если и Москве он был вполне заметным — примерно на 20 %, то в Петербурге темпы прироста упали до уровня примерно в 10 %. И, наконец, 1995 г. в Петербурге отмечен практически нулевым приростом цен, в Москве — ростом цен в пределах 5—10 %.

После 1995 г. общий прирост цен на рынках жилья Москвы и Петербурга практи­чески прекращается — начинается процесс все большей дифференциации цены от категории жилья: элитное, высококачественное, типовое, «дешевое». В первых кате­гориях рост цен еще продолжается, хотя и подвержен колебаниям в зависимости от экономической ситуации в стране, в последних двух роста не только нет, но наблю­дается и их снижение.

Серьезный удар по ценам на рынке жилья нанес финансовый кризис 1998 г., в числе последствий которого — массовое и достаточно интенсивное снижение цен, чего в Петербурге не наблюдалось с начала становления рынка. Цены на типовые объекты снизились к февралю 1999 г. на 15—20 %, а к марту—апрелю падение соста­вило до 40% по сравнению с предкризисным периодом.

Уровень цен и арендной платы в долларовом выражении сни­зился в конце 1998 —начале 1999г. весьма существенно. Однако надо заметить, что финансовый крах августа 1998 г. — это не начало, а конец и следствие гораздо более глубоких кризисов в реальной экономике и государственной экономической поли­тике, начавшихся в конце 1997—начале 1998гг. Уже с 1997г. начинается снижение рентабельности в промышленности, рост реальной ставки рефинансирования Цен­трального банка, которая превысила уровень рентабельности в реальной экономи­ке. И в это же время начинается снижение цен на рынке недвижимости. Падение реальных доходов населения в результате финансового краха, естественно, подстег­нуло эти процессы, но было дополнительным фактором, а не первопричиной кризи­са на рынке недвижимости. Его глубинные корни — в переоценке недвижимости в первой половине 90-х гг., в отсутствии реальных позитивных сдвигов в экономике страны.

Противоречивые тенденции, характерные для рынка недвижимости, нашли свое отражение и в процессах формирования профессиональной деятельности на рынке.

Первые риэлтерские фирмы начали появляться в столицах на рубеже 80-90-х гг. В Петербурге пионерами стали «Дом Плюс», «Золотой медведь», «Петербургский аукцион» и некоторые другие. Затем в 1992—1993 гг. к ним присоединились «Адвекс», «Бекар», «ИнтерОксидентал», «Икстлан», «Овен» и целый ряд других. Но осо­бенно бурный рост числа фирм относится ко второму этапу становления рынка, когда на рынок практически ежемесячно выходили новые фирмы.