Этапы становления рынка недвижимости в России

Известное представление об интенсивности роста числа риэлтерских фирм мо­гут служить данные о времени регистрации фирм, входивших в состав Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга

(сейчас Ассоциация профессионалов рынка недви­жимости Санкт-Петербурга). Из 68 фирм, входивших в Ассоциацию на 1 октября 1996 г., в 1991 г. было создано 5 фирм, в 1992 - 8, в 1993 - 18, в 1994 - 20, в 1995 -10 фирм.

Многие из фирм, начинавших свою деятельность на рынке в начале 90-х гг., уже ушли с рынка по разным причинам (в том числе и криминального характера), однако с каждым годом их общее число постоянно увеличивалось. Сейчас на рынке недви­жимости Санкт-Петербурга официально работают (имеют лицензию на право зани­маться риэлтерской деятельностью) около 500 фирм.

При сокращении прироста цен и сделок на втором этапе становления рынка, ста­билизации и снижении их уровня — на третьем рост числа фирм становится причи­ной роста конкуренции и, как следствие, падения доходности риэлтерской (брокер­ской) деятельности.

В условиях падения доходности риэлтерского бизнеса ярко обнажились пробле­мы, присущие деятельности риэлтерских фирм на первых этапах становления рын­ка. Как известно, одной из характерных черт первых лет становления рынка недви­жимости было широкое распространение наличных расчетов при совершении сделок и прямое участие фирм в проведении расчетов. В результате в условиях постоянно­го прироста сделок у фирм могли накапливаться значительные суммы временно сво­бодных средств. Ряд руководителей фирм оказался неспособен устоять перед со­блазном их «рационального» использования через выдачу займов (как правило, нелегальных), «прокручивание» в экспортно-импортных операциях, приобретение ценных бумаг и выпуск собственных.

До тех пор пока рынок был на подъеме, такие операции могли оказаться вполне успешными и приносить немалый дополнительный доход. Однако в условиях на­чавшегося в 1997 г. спада у целого ряда фирм начали возникать серьезные проблемы с возможностью выполнения обязательств перед клиентами. Если же на ситуа­цию начинали воздействовать негативные внешние внутренние факторы (на­пример, вмешательство правоохранительных или налоговых органов или конф­ликты внутри фирмы), то вероятность краха фирмы становилась более чем реальной. Непосредственные причины краха фирм были различны, однако, основа одна и та же – использование средств клиентов для рискованных, а подчас и криминальных операций.

В целом параллельно с возникновением и развитием риэлтерских фирм росло их влияние на организацию рынка. Если в начале первого этапа они контролировали проведение лишь единичных сделок, а к концу этого этапа доля сделок, происходив­ших с их участием, не превышала по Санкт-Петербургу 10 % от их общего количе­ства, то в конце второго этапа - в 1995г., поданным ГБР Санкт-Петербурга, около трети всех сделок купли-продажи квартир и комнат осуществлялось при посредни­честве брокерских фирм. Учитывая же тот факт, что часть фирм, участвуя в осуще­ствлении сделок, официально не декларирует свое участие, то эта доля фактически составляла к 1997 г., по экспертным оценкам, более 50% от общего числа сделок, что являлось весьма высоким показателем для России.

Крах целого ряда крупнейших риэлтерских фирм, естественно, не мог не привес­ти к оттоку клиентов, тем более что именно безопасность расчетов декларировалась практически всеми ими едва ли не как главное преимущество обращения к фирме, а не к «частному маклеру». Реакцией фирм стал поиск действительно безопасных способов расчетов (с помощью использования банковского хранения средств (так называемый «сейфинг»), открытия банковских счетов и аккредитивов). Реально из этих схем наибольшее распространение получила схема банковского хранения как наименее зависимая как от фирмы, так и от положения банка.